Rapport d’activité 2023
L’inflation globale (+4,9%) et l’augmentation du coût de l’énergie ne sont pas sans conséquences pour le budget de nos locataires en situation d’impayé.
En effet, nous avons constaté un accroissement des difficultés à obtenir le paiement des loyers et des échéanciers face au caractère d’urgence des factures d’énergie.
Pour remédier à cette situation, nos équipes se sont mobilisées : accompagnements personnalisés, aiguillage facilité vers les aides disponibles et gel des loyers dans les logements classés F et G au 1er janvier 2023, reconduit au 1er janvier 2024. Cette approche pluridisciplinaire est un facilitateur dans la prévention des expulsions.
Toutes ces mesures nous ont permis de contenir l’évolution des impayés, maintenus quasiment au niveau de 2022. Le niveau des impayés passe de 0,8% à 0,9% de nos recettes de loyers, ce qui reste très inférieur à la médiane des Offices, qui était quasiment au double en 2022.
En 2023, notre taux d’encaissement reste identique à 2022, avec une baisse du nombre de clients endettés (6 619 contre 7 134 en 2022). Le nombre de procédures de recouvrement engagées augmente cependant avec 645 procédures engagées, contre 529 en 2022 et 358 en 2021.
Les dettes effacées par l’Office ou par décision judiciaire se sont portées à 620 K€ en 2023, en progression de 126 K€ par rapport à l’année précédente. Le contexte économique défavorable explique cette dégradation.
En pourcentage, ces effacements progressent légèrement pour se porter à 0,47% de nos recettes de loyers nets de RLS. La médiane nationale constatée par les Offices de taille identique reste très supérieure, à 1,60%.
| 2021 | 2022 | 2023 | |
| Taux d’encaissement | 99,8% | 99,4% | 99,4% |
| ** Nombre de clients (présents et partis) concernés par un impayé | 7 147 | 7 134 | 6 919 |
| ** Nombre de clients concernés par une situation d’endettement devant la Banque de France | 180 | 189 | 175 |
| ** Nombre de procédures de recouvrement engagées | 358 | 529 | 645 |
| Admission des non valeurs (créances irrécouvrables) | 254 801 € | 262 891 € | 350 962 € |
| Montant de la dette des locataires occupants | 5 109 K€ | 5 801 K€ | 6 041 K€ |
| Effacements de dette (passage en PRP) | 349 637 € | 230 464 € | 268 561 € |
| Coût des impayés en % des loyers quittancés | 0,35% | 0,76% | 0,86% |
Notre équipe recouvrement et les partenaires sociaux du département font le même constat sur leur difficulté à mobiliser les personnes endettées. La procédure de résiliation a de moins en moins d’impact sur nos locataires qui sont « acculés » par l’augmentation de toutes leurs charges.
La proportion de ménages bénéficiaires des Aides Personnalisées au Logement a considérablement baissé : – 10 points en 5 ans. Cette baisse s’explique en grande partie par le calcul des aides en temps réel.
Fin 2018, 53% de nos locataires bénéficiaient de l’APL et ils ne sont plus que 43% en 2023 !
Au regard de ces constats, il nous faut impérativement renforcer les modes alternatifs de règlement des litiges : plan d’apurement, conciliation, protocole transactionnel…
D’autre part, notre volonté est toujours de maintenir la proximité avec ces locataires :
3 742 plans d’apurement ont été ouverts entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023.
Depuis trois ans, nous observons une hausse du nombre de procédures en résiliation de bail (645 nouvelles procédures contre 529 en 2022). De plus, notre équipe recouvrement, tout comme les partenaires sociaux du département, fait face à la complexité de mobiliser les ménages sur le long terme pour la gestion de leurs difficultés.
Le travail partenarial prend de plus en plus d’importance, dans la mesure où de nombreuses situations ne peuvent être résolues que dans une recherche conjointe de solutions.
Nous avons donc renforcé les liens avec nos partenaires sociaux. Ainsi, nous rencontrons tous les deux mois les CCAS (Centre Communaux d’Action Sociale) et les CIRCO (Circonscription d’action sociale) sur chaque territoire pour échanger et trouver des solutions adaptées aux difficultés de nos locataires.
En parallèle, pour les situations les plus avancées dans la procédure de résiliation de bail, nous travaillons en collaboration avec la Préfecture et les Sous-Préfectures du Calvados.
La Banque de France constate un « rebond » des dossiers de surendettement déposés en 2023 : + 5% dans le Calvados (+ 7% en Normandie et + 7,5% en France) mais en retrait de 23% par rapport à 2019 (année de référence avant la pandémie de Covid-19).
En 2023, l’endettement des ménages est lié principalement à des dettes de consommation. Les dettes locatives (non-paiement des loyers) viennent en seconde position.
Cette hausse ne remet pas en cause la baisse observée depuis plusieurs années qui s’explique notamment par :
En 2023, nous n’avons pas constaté de hausse des situations de surendettement de nos locataires, mais nous restons vigilants au regard des tendances constatées par la Banque de France dans le Calvados.
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